Quanto costa un amministratore di condominio

Il compenso di un amministratore di condominio è una voce spesso sottovalutata che ha invece un onorario preciso che deve essere considerato dai condomini e valutato scrupolosamente anche in base al numero di unità immobiliari presenti. Il costo non è fisso ma è dato dal numero di abitazioni presenti, uffici e box di vario tipo. Per questo il costo medio si aggira tra i 50 e gli 80 euro ad unità abitativa, a cui va aggiunta l’IVA.

Comunque, anche per i condomini più piccoli, raramente il pagamento è inferiore ai 1500 euro a complesso. Il compenso può essere concordato per singola gestione oppure strutturato di anno in anno in base alle necessità. La legge prevede che in ogni caso questo venga sempre concordato in partenza al momento dell’incarico.

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L’amministratore può offrire anche un prezzo basso agevolato quando vi siano numerose unità immobiliari e quindi scegliere una cifra forfettaria conveniente o quando presenterà poi alla fine dell’anno il riepilogo con tutti i costi accessori.

Durante l’assemblea bisogna quindi chiarire ogni dettaglio ma anche evitare amministratori che abbiano un numero sproporzionato di condomini da gestire perché in quel caso i tempi per interventi, reperibilità e altre problematiche sarebbero dilatati e il compenso basso non risulterebbe idoneo alla gestione di elevate prestazioni.

Come si calcola il costo annuale dell'amministratore di condominio

Per avere un quadro chiaro della spesa che comporterà avere un amministratore di condominio bisogna quantificare quanto bisognerà corrispondere, facendo una valutazione complessiva. Questa è data da una serie di parti e si struttura diversamente poiché ogni soggetto può richiedere una formula diversa per il pagamento.

Una delle metodiche più diffuse è calcolare con una percentuale le spese finali, queste sono sempre esenti da IVA che va poi aggiunta al termine. Si sceglie la percentuale quando ci sono vari compiti da svolgere, quello della rappresentanza legale, quello amministrativo, quello operativo e così è più facile suddividere tutto:

• la rappresentanza legale può essere quantificata sul valore dell’immobile e va solitamente tra lo 0.01% e 0.02% almeno fino ai 2 milioni di euro per unità
• per quanto riguarda invece la parte amministrativa si tiene conto di una gestione annuale tra il 2% e il 4% del valore minimo;
• per tutti gli altri compiti operativi invece tra il 3 e il 5% sempre su una soglia minima che corrisponde a 36.500 euro.

Per quanto concerne le unità abitative si conta sempre in base al numero, la soglia nazionale va tra i 50 e i 60 euro annui ad abitazione che vengono corrisposti annualmente, più il valore di prestazione che oscilla sui 15 euro. A questi possono poi essere aggiunte le spese ed eventuali altri oneri, in base alle necessità del condominio.

Alternativo è il corrispettivo sotto forma di rimborso. In questo caso si calcolano le ore e si scelgono professionisti che vengono pagati in base al tempo dedicato. Si conteggia circa 150/180 euro all’anno per unità immobiliare a cui vanno aggiunte sempre le spese e gli oneri.

In ultimo si può calcolare il compenso di un amministratore con il calcolo parametrico, quindi considerando tre valori differenti:

• ricostruzione del fabbricato (costo riportato all’interno della polizza assicurativa);
• preventivo di gestione (stabilito durante l’assemblea condominiale);
• numero di abitazioni (riportate ufficialmente nel regolamento di condominio).

Con tutti questi valori, intersecandoli tra loro, è possibile ottenere un dato definitivo automatico. Indicativamente su base annuale si considera un impegno per ogni unità immobiliare di almeno due ore e mezza l’anno, un costo medio per uno specialista di 50 euro all’ora più eventuali percentuali, rimborsi spese e oneri in casi particolari. Quindi la somma finale al netto di tutto si aggira sui 150-180 euro annui senza contare gli oneri e le spese, per unità abitativa.

Quanto costa un amministratore di condominio per ogni commissione

Il codice civile dispone che il compenso sia individuato in modo analitico, quindi bisogna specificare tutte le voci affinché ogni condomino sia consapevole del perché sta pagando quella cifra e a cosa servirà. Solitamente nella pratica, soprattutto quando si ha di fronte un nuovo amministratore, c’è la tendenza a concordare una cifra forfettaria.

Attenzione, soprattutto quando poi a fine anno c’è la parcella con tutte le voci extra che non erano state riportate come quelle di cancelleria, gli adempimenti fiscali ecc..., che possono fare anche un bel gruzzolo imprevisto. Questo può portare ad un aumento anche del 30% del fatturato finale, quindi meglio sapere prima, con attenzione, cosa è incluso e cosa non lo è nell’onorario dell’amministratore, quali spese extra possono richieste poi successivamente e quanto costa ogni compito specifico.

L’amministratore di un condominio ha obblighi legali, amministrativi e operativi. In primo luogo è il legale di rappresentanza di tutte le unità abitative, quindi oltre ad amministrarle ne ha la responsabilità concreta. Deve poter garantire lo svolgimento corretto e imparziale seguendo la normativa.

Il suo compito amministrativo è di responsabilità civile e riguarda tutte quelle pratiche da svolgere sia verso il pubblico (Regione, Comune, Enti) che verso il privato (contratti, scritture private, regolamento) anche nei casi in cui si presentino morosità, omissioni, problemi dei singoli. I compiti operativi riguardano il controllo e la sicurezza delle parti comuni, la vigilanza e la compartecipazione di tutti. Vediamo quali sono i costi in media, forniti da webcondomini.net:

• Gestione mensile di un appartamento: 8 euro;
• Gestione mensile di una cantina/box: 1 euro;
• Passaggio di consegna ad altro amministratore: gratuita;
• Assemblea ordinaria con convocazione delle parti: gratuita;
• Assemblea straordinaria con convocazione delle parti: gratuita;
• Eventuali ripetizioni di assemblee ordinarie o straordinarie: gratuite;
• Cancelleria (in cui rientrano prodotti, fotocopie, fax, produzione documenti): 10 euro annui ad abitazione;
• Spese postali: Calcolate a consumo e corrisposte nel saldo finale alla fine dell’anno;
• Sito internet: eventuale sito internet gestionale gratuito;
• Modello 770 e C.U.: Costo variabile tra i 180 e i 320 euro annui;
• Pagamenti mediante modello F24 per ritenute d’acconto o certificazioni: gratuiti;
• Pagamento di uno spazio per lo svolgimento delle assemblee: gratuito per massimo 30 persone;
• Aggiornamento anagrafico: gratuito;
• Gestione inquilini: gratuito;
• Divisione della spesa complessiva straordinaria tra i proprietari: gratuita;
• Eventuali raccomandate di sollecito: Costo effettivo calcolato a prestazione;
• Diffide e pratiche legali: 100 euro a prestazione;
• Pratica per lo svolgimento della detrazione fiscale per ristrutturazione edile: 15 euro ad abitazione;
• Pratiche assicurative: gratuite;
• Lavori straordinari: 3% fino a 10.000,00, al superamento 2%.

La scelta finale quindi può essere dettata da una serie di variabili, si può scegliere in base al valore dell'immobile e al tipo di lavoro da svolgere se conviene un onorario considerato su base annuale come rimborso orario o se è meglio procedere considerando le unità abitative. Solitamente il rimborso orario può essere agevole quando il condominio è rappresentato da pochi e quindi l'onorario finale risulterebbe comunque elevato oppure quando ci sono una serie di villette a schiera e si vuole dividere l'amministratore per il consorzio.

Per un classico palazzo può risultare più oculata la scelta della divisione per unità abitativa perché ha un costo inferiore. Da non trascurare la cifra che andrà sempre corrisposta poi al termine dell'anno per tutte le prestazioni extra che non rientrano nel prezzo base e di cui è possibile prendere visione nell'elenco. Tutti i condomini sono tenuti al pagamento dell'amministratore, la quota viene versata mediante una cifra mensile che solitamente è spalmata nella tassa condominiale, questa può variare da unità a unità ma deve essere corrisposta sempre da tutti, anche da coloro che hanno dei punti di stoccaggio come box auto, cantinette e simili.

Qual è la tua esperienza con l'amministratore di condominio e quali costi annuali sostieni? Ci sono spesso delle cifre nascoste che emergono solo nei conteggi finali?